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3月小陽春,廣州剛需戶型最多
據廣州中原研究發展部監測,今年3月小陽春廣州一手住宅開盤或加推個盤為19個,共2095套單位。由於近期新批預售發放速度放緩,近年宅地供應減少影響一手供應加上客戶仍處於假期回流階段等原因影響,整體推貨活躍度不如去年同期。
從區域分佈來看,今年3月中心區供應主要集中在荔灣、天河、白雲及海珠四區;外圍區雖然推貨量同比有所下降,但預計推貨量仍占總量的72%。其中,番禺區供應最為積極,亞運城一盤預計將供應600套單位,占總推貨量28.64%;其次是增城區、南沙區和花都區,推貨量分別占總推貨量25.01%、11.17%、6.68%。
小陽春集中推貨現象不明顯 全新盤僅2個
從近三年3月小陽春開盤情況來看,相對於過往“五一”、“十一”黃金周等重要樓市節點而言,今年開發商集中於小陽春推貨的現象並不明顯。
從平均個盤推貨量來看,平均個盤推貨量逐年減少,今年小陽春平均個盤推貨量更少,僅110個,同比下降34%。據廣州中原研究發展部監測,一方面由於預售證節奏受控,中心區貨量有限,均以少量推貨為主,樓盤的推貨量均僅有50套,因此大幅拉低瞭全市平均個盤推貨量;另一方面,相比去年同期外圍區大量推貨,今年其推貨速度減緩,導致全市平均個盤推貨量並沒有被大幅拉升。
從開盤加推類型來看,今年小陽春隻有2個全新盤推出,分別是天河區的新世界天逸和白雲區龍湖天奕,其他均為舊盤加推。新世界天逸本次開盤主要推出129-212㎡四房以及272㎡復式五房大戶型產品;龍湖天奕本次開盤主要推出182㎡和189㎡的3+1戶型和242㎡4+2戶型產品。
從開盤戶型產品來看,受購房成本、市場需求引導,今年小陽春開盤加推單位主要以75-95㎡的小戶型為主。如中心區的越秀星匯海珠灣、珠江金茂府等主要以75-90㎡單位為主;外圍區的廣州亞運城、雲溪四季、保利中航城等同樣主要以77-95㎡單位為主。
中心區小量推貨 外圍區番禺增城新貨最多
由於今年3月黃埔區供貨大幅減少,導致中心區整體供應量不及過去兩年。今年3月以老城區小量推貨為主要特征,其中荔灣區3盤累計推出200套單位,為老城區供應量最大的區域。
外圍區主要依賴番禺亞運城、增城朱村供應新貨,其中亞運城3月預計將推出600套單位,針對目前外圍剛需板塊普遍缺貨的情況,預期其成交情況可觀;而增城朱村預計推出485套單位;此外,花都區府、花山板塊預計將推出140套單位,上述三區為三月小陽春供應較多的外圍區域。
業界分析
春節“晚到”+市場熱度不高推貨放緩
今年2月新批預售單位為1105套,同比大幅下降80.97%。廣州中原研究發展部認為,預售證減少受春節假期時間變化影響。2016年、2018年春節假期均為2月,而2017年春節假期為1月,加上當時樓市熱度較高,開發商密集推貨以迎合市場需求。反觀2018年,由於春節假期較晚,不少意向買傢仍處於假期回流階段,從而影響開發商推貨計劃。
部分熱門區域
二手市場“搶客”明顯
廣州中原研究發展部調研發現,部分區域一手項目正等待“更合適時機”推貨,其中主要原因包括“二手搶客”。從整體市場情況來看,近半年二手房成交長期穩定在六七千宗/月的水平,而一手住宅成交由於供應不足、交易成本變化等原因而出現明顯波動。包括蘿崗、增城在內發展較成熟、地鐵沿線板塊基本處於一手轉二手市場階段,買傢選擇“次新房”的熱情高漲。以增城為例,近半年陽光傢緣中介網簽量從去年7月份僅953宗提升至1月份1200宗,增加幅度超30%,市占從13%迅速提升至17%。
同時需要指出的是,增城二手成交基本集中在新塘地鐵沿線板塊,去年12月底13號線通車後,不少買傢看重其便利的通勤條件;尤其相比起目前一手集中的永和、荔城板塊,存在明顯性價比優勢,因而更加吸引買傢。廣州中原研究發展部認為,這一市場情況對於區域一手項目推貨、定價計劃存在一定影響。
近年土地供應減少 影響新貨供應
今年3月部分熱門區域推貨量大減,一定程度上與2016年以來宅地供應減少有關。以黃埔區為例,2016年成交宅地僅2宗用地共計20.3萬㎡,不及2015年四分之一,加上競配建、自持等限地價措施陸續出臺,實際可供市場銷售的面積呈減少趨勢。
從整體供地與一手推貨關系而言,2018年新盤供應主要依靠2016-2017年初供地轉化,而這一時間段供地量偏少;加上部分宅地以較高價格出讓,其理論盈利售價與目前市場可接受價格仍存在明顯距離,這一定程度上亦影響開發商開盤速度。
區域 樓盤名稱 戶型 套數 預計價格(元/㎡)
天河 華潤天合 120-160㎡三至四房 50 46000-48000
海珠 越秀星匯海珠灣 77-104㎡兩至四房 50 53000-55000
番禺 廣州亞運城 90-130㎡三至四房 600 25000-30000
南沙 陽光城麗景灣 88-125㎡ 三至四房 48 20000
花都 金融街花澳小鎮 89-142㎡三至五房 40 13000-15000
荔灣 悅雅居 62-95㎡二至三房 40 34000-38000
荔灣 振業天頌花園 95-139㎡三至四房 100 42000
黃埔 保利羅蘭國際 131-172㎡四至五房 29 35000-38000
增城 創基麗江國際 92㎡兩房 39 20000
花都 路勁天雋峰 97-145㎡三至四房 100 26000
荔灣 珠江金茂府 109-142㎡三至四房 50 45000
天河 新世界天逸 129-272㎡四至五房 18 待定
白雲 新世界雲逸 73- 180㎡三至四房 50 待定
增城 保利中航城 94-110㎡三至四房 104 24000
南沙 保利星海小鎮 87-102㎡三房 186 18500-19500
增城 雲溪四季 75-129㎡三至四房 381 17500
黃埔 越秀保利愛特城 81-115㎡二至三房 50 23000-26000
天河 龍湖首開·天宸原著 97-142㎡三至四房 100 45000-48000
白雲 龍湖天奕 182-242㎡三至四房 50 待定
(數據來源:中原地產研究部)
3月小陽春,廣州剛需戶型最多
據廣州中原研究發展部監測,今年3月小陽春廣州一手住宅開盤或加推個盤為19個,共2095套單位。由於近期新批預售發放速度放緩,近年宅地供應減少影響一手供應加上客戶仍處於假期回流階段等原因影響,整體推貨活躍度不如去年同期。
從區域分佈來看,今年3月中心區供應主要集中在荔灣、天河、白雲及海珠四區;外圍區雖然推貨量同比有所下降,但預計推貨量仍占總量的72%。其中,番禺區供應最為積極,亞運城一盤預計將供應600套單位,占總推貨量28.64%;其次是增城區、南沙區和花都區,推貨量分別占總推貨量25.01%、11.17%、6.68%。
小陽春集中推貨現象不明顯 全新盤僅2個
從近三年3月小陽春開盤情況來看,相對於過往“五一”、“十一”黃金周等重要樓市節點而言,今年開發商集中於小陽春推貨的現象並不明顯。
從平均個盤推貨量來看,平均個盤推貨量逐年減少,今年小陽春平均個盤推貨量更少,僅110個,同比下降34%。據廣州中原研究發展部監測,一方面由於預售證節奏受控,中心區貨量有限,均以少量推貨為主,樓盤的推貨量均僅有50套,因此大幅拉低瞭全市平均個盤推貨量;另一方面,相比去年同期外圍區大量推貨,今年其推貨速度減緩,導致全市平均個盤推貨量並沒有被大幅拉升。
從開盤加推類型來看,今年小陽春隻有2個全新盤推出,分別是天河區的新世界天逸和白雲區龍湖天奕,其他均為舊盤加推。新世界天逸本次開盤主要推出129-212㎡四房以及272㎡復式五房大戶型產品;龍湖天奕本次開盤主要推出182㎡和189㎡的3+1戶型和242㎡4+2戶型產品。
從開盤戶型產品來看,受購房成本、市場需求引導,今年小陽春開盤加推單位主要以75-95㎡的小戶型為主。如中心區的越秀星匯海珠灣、珠江金茂府等主要以75-90㎡單位為主;外圍區的廣州亞運城、雲溪四季、保利中航城等同樣主要以77-95㎡單位為主。
中心區小量推貨 外圍區番禺增城新貨最多
由於今年3月黃埔區供貨大幅減少,導致中心區整體供應量不及過去兩年。今年3月以老城區小量推貨為主要特征,其中荔灣區3盤累計推出200套單位,為老城區供應量最大的區域。
外圍區主要依賴番禺亞運城、增城朱村供應新貨,其中亞運城3月預計將推出600套單位,針對目前外圍剛需板塊普遍缺貨的情況,預期其成交情況可觀;而增城朱村預計推出485套單位;此外,花都區府、花山板塊預計將推出140套單位,上述三區為三月小陽春供應較多的外圍區域。
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今年2月新批預售單位為1105套,同比大幅下降80.97%。廣州中原研究發展部認為,預售證減少受春節假期時間變化影響。2016年、2018年春節假期均為2月,而2017年春節假期為1月,加上當時樓市熱度較高,開發商密集推貨以迎合市場需求。反觀2018年,由於春節假期較晚,不少意向買傢仍處於假期回流階段,從而影響開發商推貨計劃。
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近年土地供應減少 影響新貨供應
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從整體供地與一手推貨關系而言,2018年新盤供應主要依靠2016-2017年初供地轉化,而這一時間段供地量偏少;加上部分宅地以較高價格出讓,其理論盈利售價與目前市場可接受價格仍存在明顯距離,這一定程度上亦影響開發商開盤速度。
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白雲 新世界雲逸 73- 180㎡三至四房 50 待定
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(數據來源:中原地產研究部)
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